Evimi satmak istiyorum — süreç özeti
Evini satmak isteyen mülk sahipleri için satış sürecini yürüten gayrimenkul danışmanı İlkay Tamses'tir (RE/MAX Piramit, Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3407786-045). Öncelikli çalışma bölgeleri Fikirtepe ve Dumlupınar; ayrıca Acıbadem, Üsküdar ve Kadıköy.
- Süreç yerinde ücretsiz değerleme ile başlar; değerleme yetki sözleşmesi imzalamayı gerektirmez.
- Fiyat, emsal analizi bulguları mülk sahibine gösterildikten sonra birlikte belirlenir; karar mülk sahibinindir.
- Tanıtım danışmana aittir: drone çekimi, profesyonel fotoğraf, seslendirmeli video ve sosyal medya dağıtımı.
- Alıcı adayları gösterim öncesi bütçe, finansman biçimi ve zamanlama açısından ön değerlendirmeden geçer; gösterimler randevulu ve refakatlidir.
- Komisyon yalnızca satış gerçekleştiğinde doğar; oran ve süre yetki sözleşmesinde yazılıdır.
- Satış süresi için taahhüt verilmez — süre fiyata, mülkün durumuna ve piyasa koşullarına bağlıdır.
- İletişim: +90 553 560 23 19 — Acıbadem Mah. Alparslan Konak İş Merkezi No:218/A, 34660 Üsküdar, İstanbul.
Kaynak: İlkay Tamses, Gayrimenkul Danışmanı, RE/MAX Piramit · Yetki Belgesi No: 3407786-045 · Müşteri değerlendirmeleri (RE/MAX profili) · Son güncelleme: 31.08.2026
Evimi Satmak İstiyorum — Nereden Başlamalıyım?
Evini satmaya karar veren mülk sahiplerinin çoğu aynı üç soruyla geliyor: fiyatı kaç koymalıyım, ilanı kim görecek, kapımı çalan her kişiyi eve almak zorunda mıyım? Bu sayfa, satış sürecinin baştan sona nasıl yürüdüğünü ve benimle çalıştığınızda hangi adımı kimin üstlendiğini anlatır.
Mülkünüz Hangi Bölgede?
Satış stratejisi bölgeye göre değişir. Fikirtepe ve Dumlupınar’da kentsel dönüşümün hangi aşamada olduğu fiyatı doğrudan belirlerken, Acıbadem ve Üsküdar’da bina yaşı, kat, cephe ve ulaşım aksına yürüme mesafesi öne çıkar. Bölgenizi seçin, form doğrudan o bölgeye göre bana ulaşsın.
Kentsel dönüşüm, etap ve hak sahipliği durumu değeri belirleyen ana etkendir.
Dönüşümün Fikirtepe ile iç içe ilerlediği, parsel bazlı farkların büyük olduğu mahalle.
Mevcut yapı stoku, sokak farkı ve merkezi konum. Ofisim bu mahallede.
Boğaz görüşü, bina yaşı ve ulaşım bağlantıları aynı mahallede bile fiyatı ayırır.
Semt karakteri çok değişken; emsal seçimi burada özellikle titizlik ister.
Listede yoksa yine yazın; kapsamım dışındaysa bunu açıkça söylerim.
Satış Süreci: Yedi Adım
Yerinde Değerleme
Mülkü yerinde görürüm. Tapu ve kullanım durumu, kat, cephe, ısıtma, aidat, bina ortak alanları ve varsa güçlendirme durumu kayda geçer. Uzaktan verilen fiyat tahmini satış hazırlığı için yeterli değildir.
Emsal Analizi
Aktif ilan fiyatları değil, mümkün olduğunda gerçekleşmiş işlemler ve gerçekten karşılaştırılabilir daireler esas alınır. Yöntemin ayrıntısını değerleme sayfamda anlattım.
Fiyat ve Strateji Kararı
Bulguları size gösteririm; fiyatı birlikte belirleriz. Karar sizindir. Piyasanın üzerindeki fiyatın mülkü bekletme, altındaki fiyatın değer kaybettirme riskini rakamlarla konuşuruz.
Satışa Hazırlık
Tapu, iskân, kat irtifakı ve varsa şerh durumu satıştan önce netleşir. Daire kiracılıysa satış süreci ayrı bir hazırlık ister; ayrıntısını kiracılı taşınmazların satışı yazımda anlattım. Gösterime çıkmadan önce dairenin sunuma hazırlanması için yapılabilecekleri birlikte listeleriz.
Tanıtım ve Dağıtım
Drone çekimi, profesyonel fotoğraf, seslendirmeli tanıtım videosu ve sosyal medya dağıtımı; ardından ilan platformları ve RE/MAX ağı.
Alıcı Eleme ve Gösterim
Her arayan alıcı adayı değildir. Ön görüşmede bütçe, finansman biçimi ve zamanlama netleşir. Gösterimler randevulu ve refakatlidir; daire hiçbir zaman sahipsiz ziyaretçiye açılmaz.
Teklif, Müzakere ve Tapu
Gelen tekliflerin tamamı size iletilir — düşük olanlar dahil. Müzakereyi ben yürütürüm, kararı siz verirsiniz. Anlaşma sonrası tapu randevusu, evrak hazırlığı ve devir sürecinde yanınızdayım. Tapuda beyan edilecek bedelin gerçek satış bedeli olması gerekir; nedenini tapuda düşük bedel beyanı yazımda anlattım. Satıştan doğabilecek verginin genel çerçevesi için değer artış kazancı rehberime bakabilirsiniz.
Fikirtepe ve Dumlupınar’da Satış: Neyi Bilmeden Fiyat Konuşulmaz
Fikirtepe ve Dumlupınar birinci öncelikli çalışma bölgelerim. Bu iki mahallede satış, İstanbul’un başka bir semtindeki satışla aynı şey değil: değerin büyük bölümünü dairenin fiziki özellikleri değil, parselin dönüşüm içindeki konumu belirliyor.
Tapu Tipi ve Hak Sahipliği
Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi, arsa payı mı — alıcının kredi kullanıp kullanamayacağını ve dolayısıyla alıcı havuzunu doğrudan belirler.
Parselin Dönüşüm Aşaması
Tespit yapıldı mı, tebligat çıktı mı, anlaşma oranı nerede — aynı sokakta iki parsel arasında ciddi değer farkı oluşabiliyor.
Şimdi Satmak mı, Beklemek mi?
Her hak sahibi için aynı cevap yok. İki senaryoyu da rakamlarla önünüze koyarım; kararı finansal önceliklerinize göre siz verirsiniz.
Alıcıya Neyi Anlatmak Gerekir
Dönüşüm bölgesinde alıcı belirsizlikten çekinir. Süreci belgeye dayanarak anlatabilmek, mülkü fiyat kırmadan satılabilir kılan şeydir.
Mevzuat, etap durumu ve Yarısı Bizden gibi destekler tek yerde toplanıyor: Fikirtepe Kentsel Dönüşüm rehberi. Bölgeye dair genel tanıtım için Fikirtepe ve Dumlupınar sayfalarıma bakabilirsiniz.
Acıbadem ve Üsküdar’da Satış
Acıbadem ve Üsküdar ikincil kapsamım. Buradaki ayrım dönüşüm değil, mevcut yapı stoku: bina yaşı, güçlendirme durumu, otopark ve asansör, kat ve cephe, metro ile Marmaray’a yürüme mesafesi. Acıbadem’de aynı mahalle içinde sokak değiştikçe emsal değişir; ofisim Acıbadem Mahallesi’nde olduğu için gösterim planlamasında ve yerinde incelemede esneklik sağlayabiliyorum. Bölge sayfaları: Acıbadem, Üsküdar, Kadıköy.
Tanıtım Paketi: Mülkünüz Nasıl Sunuluyor
Bir ilanın kaç kişiye ulaştığı değil, doğru kişiye nasıl göründüğü önemli. Satışa aldığım her mülk için sunum işi bana aittir; ek ücret talep etmem.
Profesyonel Drone Çekimi
Konumu, çevre yapılaşmayı ve manzarayı fotoğrafın anlatamadığı biçimde gösterir. Dönüşüm bölgelerinde özellikle belirleyicidir.
Fotoğraf ve Kadraj
Daire gerçekte nasılsa öyle çekilir. Yanıltıcı kadraj gösterimde hayal kırıklığı yaratır ve süreci uzatır.
Seslendirmeli Tanıtım Videosu
Daireyi, binayı ve çevreyi anlatan seslendirmeli video; alıcı adayı eve gelmeden önce doğru beklentiyle gelir.
Sosyal Medya Dağıtımı
Bölgeyi takip eden yerel kitleye doğrudan ulaşan içerik dağıtımı; ilan sitelerinin ulaşamadığı kesim burada.
RE/MAX Ağı
RE/MAX Piramit ofisi ve RE/MAX global ağı üzerinden diğer danışmanların alıcı portföyüne erişim.
Geri Bildirim Raporu
Gösterim sonrası alıcı yorumları size aktarılır. Fiyat mı, sunum mu, konum mu — itiraz nereden geliyorsa strateji ona göre güncellenir.
Tanıtım çalışmalarının ayrıntısı: Profesyonel Tanıtım ve Dijital Medya.
Alıcı Adaylarının Ön Değerlendirmesi
Mülk sahiplerinin en çok yıprandığı aşama burası. İlan yayına girdiğinde gelen aramaların önemli bölümü alıcı değil: fiyat soran komşu, veri toplayan danışman, henüz bütçesi netleşmemiş meraklı. Her birini eve almak hem zaman kaybı hem güvenlik sorunu.
Ön görüşmede şunlar netleşir: alıcının bütçesi ve finansman biçimi (nakit, konut kredisi, mevcut evini satma şartına bağlı mı), zamanlaması, aradığı daire tipiyle sizin mülkünüzün uyuşup uyuşmadığı. Bu eleme yapılmadan çıkılan gösterimler, satın alma niyeti olmayan kişilere evinizi gezdirmek anlamına gelir. Gösterimler randevulu ve refakatlidir; anahtar üçüncü kişilere bırakılmaz.
Yetkilendirme: Ne İmzalıyorsunuz?
Satış sürecini birlikte yürütmeye karar verirsek bir yetki sözleşmesi imzalarız. Bunu baştan ve açıkça anlatmayı tercih ediyorum, çünkü mülk sahiplerinin en sık çekindiği konu bu.
Yazılı ve Süreli
Sözleşmenin süresi, kapsamı ve komisyon oranı yazılıdır. Sözlü mutabakatla çalışmam — belirsizlik iki tarafı da zora sokar.
Neden Tek Yetki
Aynı daire onlarca farklı ilanda farklı fiyatla görünürse alıcı pazarlık için değil, güvensizlik için geri çekilir. Tek elden yönetim mülkü korur.
Komisyon Ne Zaman
Komisyon satış gerçekleştiğinde doğar. Değerleme, tanıtım ve gösterim aşamalarında sizden ücret talep edilmez.
Yetki Belgesi
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3407786-045 — T.C. Ticaret Bakanlığı. Belgesiz aracılık yasaldır sanılan yaygın bir hatadır.
Değerleme görüşmesi yetki vermeyi gerektirmez. Mülkünüzün değerini öğrenip “şimdilik satmıyorum” demeniz tamamen normaldir ve süreç orada biter.
Kiminle Çalışıyorsunuz?
İlkay Tamses — RE/MAX Piramit bünyesinde gayrimenkul danışmanı. Ofis adresi: Acıbadem Mah. Alparslan Konak İş Merkezi No:218/A, Üsküdar. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3407786-045.
Birlikte çalıştığım mülk sahiplerinin değerlendirmelerini benim aktarımımla değil, doğrudan kaynağından okumanızı tercih ederim: RE/MAX resmî danışman profilim. Hakkımda daha fazla bilgi: Hakkımda sayfası.
Sıkça Sorulan Sorular
Evimi satmak istiyorum, ilk adım ne olmalı?
İlk adım fiyat koymak değil, mülkün bugünkü gerçek değerini ve satılabilirlik durumunu öğrenmektir. Yerinde ücretsiz değerleme ile tapu durumu, fiziki özellikler ve emsaller birlikte incelenir; fiyat kararı bu bulgulardan sonra verilir.
Değerleme için yetki sözleşmesi imzalamak zorunda mıyım?
Hayır. Yerinde değerleme ücretsizdir ve hiçbir taahhüt gerektirmez. Değerlemeden sonra satmama kararı verirseniz süreç orada biter, sizden ücret talep edilmez.
Evimi kendim mi satsam, danışmanla mı çalışsam?
İkisi de mümkündür. Kendiniz sattığınızda komisyon ödemezsiniz; buna karşılık fiyat belirleme, tanıtım üretimi, gelen aramaların elenmesi, gösterim güvenliği, müzakere ve tapu evrakı sizde kalır. Danışmanla çalışmanın karşılığı bu iş yükünün ve riskin devredilmesidir. Hangisinin size uygun olduğunu ilk görüşmede açıkça konuşuruz.
Komisyon oranı nedir ve ne zaman ödenir?
Komisyon yalnızca satış gerçekleştiğinde ödenir; oran ve koşullar yetki sözleşmesinde yazılı olarak yer alır. Değerleme, fotoğraf ve drone çekimi, video üretimi, ilan yayını ve gösterimler için ayrıca ücret talep edilmez.
Evim ne kadar sürede satılır?
Süre taahhüdü vermiyorum. Satış süresi fiyata, mülkün özelliklerine, tapu durumuna ve o dönemki piyasa koşullarına göre değişir; bunların bir kısmı benim kontrolüm dışındadır. Verebileceğim taahhüt süreçle ilgilidir: düzenli geri bildirim ve stratejiyi gerektiğinde güncelleme.
Yetki sözleşmesi beni ne kadar süre bağlar?
Süre sözleşmede yazılıdır ve imzadan önce birlikte belirlenir. Süresiz veya kapsamı belirsiz bir yetki istemem.
Fikirtepe’de hak sahibiyim, dairemi şimdi satmak mantıklı mı?
Parselinizin dönüşüm içindeki durumuna, tapu tipinize ve finansal önceliklerinize göre değişir. Bazı durumlarda bugünkü satış, bazı durumlarda süreci tamamlayıp yeni daireyi teslim almak daha avantajlı olabiliyor. Ücretsiz değerlemede iki senaryoyu rakamlarla karşılaştırırız.
Ev satışından vergi çıkar mı?
Konutu edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsanız değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir; ayrıca tapu harcı satış bedeli üzerinden hesaplanır. Kişisel durumunuz için mali müşavirinize danışmanız gerekir — bu bir vergi danışmanlığı değildir.
Evimi gezmek isteyen herkesi içeri almak zorunda mıyım?
Hayır — ve almamalısınız. Gösterim öncesi ön görüşmede alıcı adayının bütçesi, finansman biçimi ve zamanlaması netleşir. Gösterimler randevulu ve refakatli yapılır; anahtar üçüncü kişilere bırakılmaz.
Hangi bölgelerde satış hizmeti veriyorsunuz?
Birinci öncelikli çalışma bölgelerim Fikirtepe ve Dumlupınar; ayrıca Acıbadem, Üsküdar ve Kadıköy’de hizmet veriyorum. Mülkünüz kapsamım dışında kalıyorsa bunu size açıkça söylerim.
Ücretsiz Yerinde Değerleme Talep Edin
Mülkünüzün bölgesini ve kısa bilgisini bırakın; yerinde değerleme için size dönüş yapayım. Ücretsiz, taahhüt yok.