Kentsel dönüşümde %50+1 kuralının en çok yanlış bilinen yönü şudur: çoğunluk malik sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Yani beş daireli bir binada üç malikin “evet” demesi, bu üç kişinin arsa payı toplamı binanın yarısını geçmiyorsa çoğunluk sayılmaz. Kasım 2023’te 2/3 olan eşik salt çoğunluğa indirildi; 4 Şubat 2026’da yürürlüğe giren yönetmelik değişikliği ise süreci daha sıkı usul kurallarına bağladı. Bu yazıda hesaplamayı, katılmayan malikin durumunu ve kritik süreleri anlatıyorum.
Bu yazıda: kural ne getirdi · çoğunluk nasıl hesaplanır · hangi birimde hesaplanır · katılmayan malike ne olur · 2026 yönetmelik değişikliği · üç kritik 15 gün
Kural Ne Getirdi?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ilk yürürlüğe girdiğinde, bir yapıda dönüşüm kararı alınabilmesi için maliklerin en az üçte ikisinin onayı aranıyordu. Kasım 2023’te yapılan kanun değişikliğiyle bu oran salt çoğunluğa (%50+1) indirildi.
Değişikliğin gerekçesi somut: riskli yapı tespiti yapılmış binlerce bina, azınlıktaki maliklerin katılmaması nedeniyle dönüştürülemiyor ve deprem riski altında kalmaya devam ediyordu. Eşiğin düşürülmesi, kararsız azınlığın süreci süresiz kilitlemesini önlemeyi amaçlıyor.
En Kritik Nokta: Çoğunluk Kişi Sayısıyla Değil, Arsa Payıyla Hesaplanır
Bu, sahada en çok karışan konu ve yanlış hesap yüzünden geçersiz kararlar alındığını görüyorum.
Salt çoğunluk, kat maliklerinin sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Örnekle:
- Beş daireli bir binada üç malik “evet”, iki malik “hayır” desin.
- Kişi sayısına bakarsanız 3/5 çoğunluk var gibi görünür.
- Ama “hayır” diyen iki malikin arsa payı toplamı %55 ise, çoğunluk sağlanmamıştır.
Bu yüzden karar almadan önce güncel tapu kayıtlarından her bağımsız bölümün arsa payını almak gerekir. Tapu müdürlüğünden alınacak güncel kayıt olmadan yapılan hesap, sonradan sürecin iptaline yol açabilir.
Hangi Birimde Hesaplanır: Bina mı, Parsel mi?
Çoğunluk yapı (bina) bazında hesaplanır, parsel bazında değil. Dönüşüme giren tek bir yapıdaki maliklerin arsa payları toplanır ve o yapı için eşik aranır. Birden fazla yapının bulunduğu parsellerde bu ayrım önemlidir; “parselin çoğunluğu” ile “yapının çoğunluğu” farklı sonuçlar verebilir.
Karara Katılmayan Malike Ne Olur?
Muhalif malikin hissesi doğrudan elinden alınmaz; kanunda tanımlı bir süreç işler:
- Noter tebligatı: Çoğunluk kararı sonrası muhalif malike noter aracılığıyla bildirim yapılır ve anlaşmaya katılması için 15 günlük süre verilir. Bu süre hak düşürücüdür, uzatılmaz.
- Bağımsız değerleme: Süre içinde katılmazsa, hissesinin rayiç değeri SPK lisanslı bir değerleme kuruluşu tarafından belirlenir.
- Açık artırma: Hisse, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı eliyle açık artırmayla satılır. Satın almada diğer malikler önceliklidir; onlar almazsa üçüncü kişiler katılabilir.
- Bedelin ödenmesi: Satıştan elde edilen bedel muhalif malike ödenir.
Yani katılmamak “süreci durdurmak” anlamına gelmiyor; pratikte hissenin değer üzerinden el değiştirmesiyle sonuçlanıyor. Değerleme raporunun yöntemine itirazınız varsa bunun için de ayrı bir 15 günlük süre işler.
Binanızda Çoğunluk Hesabını Birlikte Kontrol Edelim
Bilgilerinizi bırakın, en kısa sürede size dönüş yapayım. Tamamen ücretsiz, taahhüt yok.
4 Şubat 2026 Yönetmelik Değişikliği: Usul Sıkılaştı
4 Şubat 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği, salt çoğunluk uygulamasındaki belirsizlikleri gidermeye ve mülkiyet hakkını korumaya yönelik usul kuralları getirdi. Öne çıkanlar:
- Zorunlu malik toplantısı: Karar öncesi maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu hale geldi.
- 15 günlük ilan/askı süresi: Kararların ilan edilmesi ve askıda kalması usulü netleştirildi.
- Belediye doğrulaması: Yapı ruhsatı verilmeden önce belediyenin, kararın gerçekten salt çoğunlukla alındığını ve tebligat usullerinin tamamlandığını Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ile birlikte doğrulaması gerekiyor.
Bu çifte idari kontrol, sürecin başına ek bir adım koyuyor ama sonradan iptal riskini de azaltıyor. Ruhsat aşamasında takılmamak için toplantı tutanaklarını ve tebligat belgelerini eksiksiz saklayın.
Üç Kritik 15 Gün — Karıştırmayın
Kentsel dönüşümde birbirine benzeyen ama farklı işleyen üç süre var:
- Riskli yapı tespitine itiraz: Tespit kararının kendisine karşı.
- Anlaşmaya katılma: Noter tebligatından sonra, hak düşürücü.
- Değerleme raporuna itiraz: SPK raporunun yöntemine karşı.
Elinize bir tebligat geçtiğinde ilk yapmanız gereken, hangi sürecin hangi aşamasında olduğunuzu netleştirmek. Yanlış süreye göre hareket etmek en sık karşılaştığım hata.
Fikirtepe Özelinde Ne Anlama Geliyor?
Fikirtepe’de dönüşümü yıllardır tamamlanamayan parsellerin bir kısmı tam olarak bu çoğunluk sorununa takılmıştı. Eşiğin düşmesi ve 2026’daki usul netleşmesi, bu parsellerde süreci yeniden hareketlendirdi. Kendi parselinizin durumu ve hak sahibi olarak atmanız gereken adımlar için hak sahibi rehberime, sürecin bütünü için Fikirtepe kentsel dönüşüm rehberine bakabilirsiniz.
Sorularınız için: 0553 560 23 19
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebilir; kendi binanızdaki hesap ve süreler için tapu kayıtlarınızla birlikte uzman görüşü alın.
