TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen yeni kanun teklifi, site yönetimlerindeki yetki dengelerini kökten değiştiriyor. Daha önce özellikle büyük sitelerde yöneticilerin kendi inisiyatifleriyle belirlediği astronomik aidat artışları, artık geçmişte kalıyor. Yeni düzenlemeyle birlikte aidat tutarlarını belirleme ve artış yapma yetkisi tamamen kat malikleri kuruluna devredildi. Bu durum, site yönetimlerinde şeffaflık ve hesap verebilirlik açısından son derece önemli bir adım olarak değerlendiriliyor.

Kanun değişikliğinin temel amacı, mülk sahiplerinin onayı alınmadan yapılacak yüksek aidat artışlarının önüne geçmek. Özellikle son yıllarda enflasyonla birlikte aidat tutarlarının birçok sitede kontrolsüz şekilde artması, hem konut sahiplerini hem de kiracıları ciddi şekilde mağdur ediyordu. Yeni sistemde artık her türlü aidat değişikliği için kat malikleri kurulunun onayı şart.

Düzenleme sadece büyük siteleri değil, küçük apartmanlardan toplu konut projelerine kadar tüm yapıları kapsıyor. Bu da milyonlarca haneyi doğrudan ilgilendiren kapsamlı bir reform anlamına geliyor.

Yeni sistemde aidat tutarlarının belirlenmesi tamamen kat malikleri kurulunun yetkisine bırakılıyor. Bu, uygulamada şu anlama geliyor: Site yöneticisi artık tek başına aidat artışına karar veremeyecek, bunun yerine kat malikleri toplantısında konunun gündeme getirilmesi ve oy çokluğuyla karar alınması gerekecek. Toplantıya katılım oranları ve karar yeter sayıları, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki mevcut hükümler çerçevesinde belirlenmeye devam edecek.

Bu değişiklikle birlikte yöneticilerin rolü de yeniden tanımlanmış oluyor. Yöneticiler artık aidat belirleyici değil, kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulayan ve siteyi bu doğrultuda yöneten kişiler konumuna geçiyor. Bu durum, özellikle profesyonel site yönetim şirketleriyle çalışan büyük sitelerde önemli bir paradigma değişikliği yaratacak.

Kat malikleri kurulunun düzenli toplanması ve aktif katılım sağlanması artık her zamankinden daha önemli hale geliyor. Toplantılara katılmayan mülk sahipleri, alınan kararlara itiraz hakkını büyük ölçüde kaybedebilecek. Bu nedenle her konut sahibinin kat malikleri toplantılarını yakından takip etmesi ve haklarını bilmesi kritik önem taşıyor.

Son yıllarda özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde aidat tutarları adeta patlama yaşadı. Bazı sitelerde aylık aidatlar bir yılda iki hatta üç katına çıkarılırken, bu artışlara itiraz mekanizması da oldukça yetersiz kalıyordu. Yeni düzenleme, geçmişte bu tür fahiş artışlara maruz kalan milyonlarca kişi için de önemli bir güvence oluşturuyor.

Kanun değişikliğiyle birlikte aidat artışlarına itiraz süreci de daha net bir çerçeveye kavuşuyor. Kat malikleri kurulu kararı olmadan yapılan herhangi bir aidat artışı hukuken geçersiz sayılacak. Bu da mağdur olan konut sahiplerinin ve kiracıların hukuki başvuru yollarını güçlendiriyor. Özellikle kiracılar açısından bakıldığında, ev sahibinin yansıttığı aidat tutarlarının gerçekliğini sorgulamak artık daha kolay olacak.

Bununla birlikte, geçmişte yapılmış olan haksız artışlar konusunda geriye dönük bir düzenleme bulunmuyor. Ancak ileriye yönelik olarak bu tür mağduriyetlerin yaşanmaması için güçlü bir yasal zemin oluşturulmuş oluyor. Mağdur olan kişilerin mevcut haklarını kullanarak dava yoluna başvurmaları hâlâ mümkün.

Konut almayı düşünenler için bu yasal değişiklik son derece önemli bir gelişme. Artık bir site veya toplu konut projesi değerlendirirken, aidat politikasının kat malikleri kurulu tarafından belirlenip belirlenmediğini sorgulamak büyük önem taşıyor. Yeni kanun sonrası yönetim planlarının güncellenmesi gerekeceğinden, satın alma öncesi güncel yönetim planını mutlaka inceleyin.

Konut satın alırken dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri, sitenin son üç yıllık aidat geçmişini incelemektir. Yıllık artış oranları, hangi giderlerin aidata dahil edildiği ve olağanüstü gider fonlarının durumu, o sitenin yönetim kalitesi hakkında çok şey söyler. Yeni kanunla birlikte bu bilgilere erişim de daha şeffaf hale gelecek.

Ayrıca kat malikleri kurulu toplantı tutanaklarını incelemeniz, sitenin karar alma süreçleri hakkında fikir edinmenizi sağlar. Aktif bir kat malikleri kuruluna sahip sitelerde yönetim daha demokratik işler ve haksız uygulamalar minimuma iner. Bu nedenle ev bakarken sadece dairenin fiziksel özelliklerine değil, yönetimsel yapıya da mutlaka bakın.

Yeni düzenleme kiracıları da yakından ilgilendiriyor. Kira sözleşmelerinde aidat tutarının kiracıya ait olduğu durumlarda, kiracılar artık bu tutarların kat malikleri kurulu kararıyla belirlenip belirlenmediğini sorgulayabilecek. Kurul kararı olmadan yöneticinin tek taraflı artırdığı aidat tutarlarını ödeme yükümlülüğü hukuki açıdan tartışmalı hale gelecek.

Kiracıların dikkat etmesi gereken en önemli nokta, aidat tutarının kira sözleşmesinde net olarak belirtilmesidir. Yeni dönemde aidat artışlarının da kurul kararına bağlanmasıyla birlikte, kiracılar ev sahiplerinden artışın kurul kararına dayandığını gösteren belge talep edebilir. Bu, kiracı haklarını güçlendiren önemli bir gelişme olarak değerlendiriliyor.

Öte yandan kiracıların da kat malikleri kurulu toplantılarına katılma hakları bulunmasa da, alınan kararlardan haberdar olma hakları vardır. Site yönetiminden veya ev sahibinden düzenli olarak bilgi talep etmek, olası anlaşmazlıkları önlemek açısından faydalı olacaktır. Kiracı olarak haklarınızı bilmek, bu yeni dönemde daha da önemli hale geliyor.